关于龙游农房体系构建，*全政策问答“出炉”!

　　全面贯彻落实党的十九大和省第十四次党代会精神，加快实施乡村振兴战略，补齐农房体系构建和风貌提升短板，高水平建设生态宜居、独具特色的美丽乡村大花园，推进建房体系全流程再造、人居环境全方位优化、产业发展全要素融合，努力打造具有鲜明特色的浙西民居龙游风貌，建成一批美丽乡村大花园风景线、景观带。

　　农村宅基地使用权是经依法批准，由村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅及其附属设施的集体土地使用权。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有的福利保障。

　　使用宅基地必须坚持集体所有、“一户一宅”、依法登记原则。

　　不是的，按照法律规定，应拆未拆的房屋，农户须无条件拆除，拆后空宅基地使用权由村集体经济组织无条件收回。

　　（1）符合条件的农户，由政府发放“金房劵”，用于购买城镇保障房、城区商品房；

　　（2）可在规划确定的中心镇、中心村跨村集聚建房；

　　（3）在本村村庄建设规划边界内建房。

　　农民因重点工程建设、地质灾害避让搬迁、新农村建设、下山脱贫等需要跨村建房的，需征得建房地所在村同意，并按规定依法审批，同时必须符合“一户一宅”政策，其在原村的所有旧宅必须全部拆除。

　　（1）户主为农村集体经济组织成员；
　　（2）家庭无住房需要新建或现有住宅人均建筑面积尚未达到65㎡限额标准需要扩建的；
　　（3）因国家、集体项目建设需要拆迁安置的；
　　（4）因危房、灾毁、地质灾害等需要重建、迁建的。

　　宅基地管理的“户”，并非完全等同于公安部门户籍管理“户”，建房分户必须符合以下条件。

　　（1）有两个及以上子女的，其中有一个子女已婚的或年满35周岁未婚，可分户申请建房；

　　（2）父母应随农业*子女申请建房；

　　（3）外嫁女*未迁的应随父母申请建房。

　　夫妻双方已有住宅的，离婚后根据离婚协议或法院判决等相关司法文书，放弃住宅的一方原则上2年内不得再单独报批建房；再婚且符合建房条件的，按新组成家庭报批建房。

　　有两个及以上女儿，入赘招婿的女儿可单独分户，入赘招婿的男方在原户籍所在地原有房屋必须拆除并承诺放弃享受原户籍地宅基地，才能在迁入村申请建房。

　　建房人口主要按照家庭常住农业人口数确定。但有下列情形之一的，可计入建房人口。

　　（1）已婚尚未有子女，符合生育政策且已领取准生证的，按计划生育已经领取独生子女证的，均可增加1个建房人口。

　　（2）原*在本村的现役军人（不含现役军官）、在校学生（包括在读研究生，大、中院校在校生）、正在服刑人员，可计入建房人口。

　　（3）配偶、子女为非本村集体经济组织成员，子女尚未成家随父母居住，且未享受政府保障性住房政策的，可计入建房人口。

　　（1）大户（5人以上）建筑占地面积不得超过140㎡，总建筑面积不得超过360㎡，人均建筑面积不足65㎡的，按人均65㎡审批；

　　（2）中户（3-4人）建筑占地面积不得超过120㎡，总建筑面积不得超过300㎡；

　　（3）小户（1-2人）建筑占地面积不得超过100㎡，总建筑面积不得超过160㎡；

　　按照“带方案审批、按图纸施工”的要求，附房应在规定的用地限额内连同正房一起设计、按批准的图纸施工，严禁新建改建住房时另行建附属用房。

　　村民新建房屋原则上不得圈建围墙，其庭院面积不得超过农房批准占地面积，确实需要建围墙的，其围墙式样列入审批要素一并审批，严禁圈占农用地建庭院。

　　（1）不能在沿路沿河沿岸控制区建房；

　　（2）不能在饮用水源地保护区建房；

　　（3）不能在风景名胜区建房；

　　（4）不能占用优质耕地建房；

　　（5）不能在地质灾害隐患区建房；

　　（6）不能圈占大围墙建房。

　　（1）必须块状集中建房；

　　（2）必须限制建筑高度；

　　（3）必须统一建筑风貌；

　　（4）必须美化绿化庭院。

　　是指审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开。

　　需建房的农户通过“村情通”或其他书面形式向*所在地村集体经济组织提出申请，村集体经济组织审核后，符合条件的由村代办员收集资料统一上报审批。

　　《土地管理法》第62条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　享受下山脱贫等安置政策后的农户必须放弃原有宅基地，不得重新申请建房。

　　采取“农户申请—村级初核—乡级初审—县级会审—批后监管—确权登记”中介服务贯穿全过程的全程管理新模式，实行审批代办制，做到农民建房审批不出村，流程更快捷。

　　就是在提交建房审批资料时必须提供农户选择的免费通用图或自行委托的设计图件。

　　就是建房审批时要以协议方式约定履约金。建房履约金要坚持“重收快退”的原则，既不能增加建房户负担，又要对违法违规行为有一定的约束力。

　　建筑工匠（承建人）必须持证上岗，在动工前必须与建房人同时作出书面承诺，保证严格按批准的用地范围和设计图纸施工建设，做到不参与未批先建、少批多建或非法加层加高、移位建设等，并有规劝建房户按审批要求建设的义务；对违法违规施工的承建人，由县有关部门查扣其资格证书、没收其施工器具，根据其事先作出的履约承诺，依法依规追究责任。

　　实行建设规模控制，建筑层数控制在3层及以下、檐口高度不高于10米，建筑面积以经审批的设计图纸确定，位于山区、滨水等区域农户建房层数适当下降，合理控制建房体量，农房二、三层的建筑面积相对首层适当缩进，农房外立面要与自然环境相协调。

　　农房建设单位或个人要严格按照“先规划、后许可、再建设”的原则，按照“无设计不施工”的要求，严格按图施工，不得擅自修改设计图纸。

　　就是建房户在建房施工期间应在施工现场明显位置设置公示牌，接受社会监督监管。

　　就是将建房农户、建筑工匠在建房期间违规行为纳入社会征信体系管理。

　　实行“四到场”制度，农房管理人员确保做到建筑放样到场、基础验线到场、施工过程到场、竣工验收到场。严格执行农民建房验收制度，对未通过验收且未整改到位的不予退还履约保证金、不予以确权登记。

　　房屋占地面积是指整幢房屋建筑*的垂直投影所占的土地面积（包括阳台、阶梯所占的土地），天沟的垂直投影面积不计入房屋的占地面积，具体按照宗地测绘的规程执行。

　　（1）非法“一户多宅”的；

　　（2）附房面积超40平方米以上的；

　　（3）圈占农用地建围墙的；

　　（4）新建房屋大比例超面积的。

　　是指县域乡村建设规划-村庄布点规划-村庄规划-村庄设计-农房设计+农村特色风貌规划。

　　“三区”指核心管控区、重点管控区和一般管控区，以村为单位，划分为适建村、限建村、禁建村“三类”，实行分类分区管控。“五线”指道路红线、水域蓝线、绿地绿线、基础设施黄线、文保紫线“五线”，必须严格按照建设后退管控要求实施村庄建设和农房建设,杜绝沿公路、沿江河点状、线状建房审批。

　　根据《龙游县村庄布点规划》，集聚村可以在规划划定的边界范围内，按村庄规划以填充式为主审批农村居民建房，并对新增村庄建设用地规模予以控制。

　　控制村以内部梳理改造提升为主，允许原拆原建和利用村内闲置宅基地新批农村居民建房，不得新增村庄建设用地；

　　萎缩村是指现状综合条件较差，外部支撑条件改善空间不大，整体发展潜力较弱的自然村，一律实行“只拆不建、只出不进”政策，禁止建房审批。

　　“金宅地”制度是指城市规划控制区范围外，农村宅基地使用人自愿将宅基地退还给村集体经济组织，用作建设用地复垦、收储重新利用、农户之间流转并获取政策扶持和经济补偿，实现宅基地有效利用和资产价值的制度。

　　“金房券”是指政府向自愿放弃可复垦的合法宅基地的产权人发放的住房保障凭证，可以购买城镇保障房、城区商品房或租赁乡村周转房。产权人通过以地换房，促进农村人口向县城、中心镇集聚，加速城镇化进程。

　　一是城镇居民购买；二是法人或其他组织购买；三是转让人未经村集体组织批准同意；四是受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。

　　国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，不得再申请审批宅基地。禁止农村宅基地使用权出卖、出租、赠与给非本村集体经济组织成员。

　　农村宅基地是以户作为申请对象，所以只有户内家庭成员全部去世，才能构成继承。父母一方去世，户没有消失，就不构成继承，仅可能涉及户主变更。

　　新房审批之前依法继承取得的房屋，属于合法“一户多宅”，但在申请建房时必须按要求拆除全部旧宅；新房建造之后依法继承取得的房屋，认定其为合法“一户多宅”。

　　农村集体经济组织对“五保户”实行“五保”，去世后的房屋等遗产归村集体经济组织所有；　双方签订过扶养协议的，按照协议处理。

　　1999年1月1日起实施的《土地管理法》，*次在法律层面上明确了农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　(1)1999年1月1日《土地管理法》实施前拥有的2处以上农村住宅并已合法登记的。

　　(2)已合法取得一处农村住宅，又另行继承父母等合法拥有的房屋。

　　(3) 1999年1月1日《土地管理法》实施前因购买集体经济组织房屋造成2处以上宅基地的。

　　(1)1999年1月1日《土地管理法》实施前，在申请宅基地建房时承诺要拆除的房屋，但至今实际未拆除的。

　　(2)1999年1月1日后，申请宅基地建房（不含修缮）并经批准的，申请时有二处及以上住宅，只上报其中一处，被隐瞒的其它住宅。

　　(3)农户易地新建住宅后，原宅未按规定拆除的。

　　(4)农户原址拆扩建，但旧宅未按规定拆除到位的。

　　(5)已享受异地搬迁、地质灾害搬迁、农村土地综合整治、农房改造等政策的农户，与村委会签订了原宅拆除协议但未履约的。

　　(6)已有农村住宅，未经批准又新建住宅的。

　　(1)合法的“一户多宅”，按照《龙游县农村金宅地暂行办法》的规定，由村集体经济组织给予适当补偿，房屋予以拆除，宅基地退还村集体。

　　(2)非法的“一户多宅”，在“一户一宅”以外的房屋必须按规定无条件拆除，宅基地退还村集体。

　　不属于“一户多宅”，商品房以及通过有偿出让取得的国有土地上建造的住宅，不纳入“一户一宅”管理的范围。

　　经批准原址新建住宅但旧宅未按规定拆除到位的，按“一户多宅”认定予以拆除。

　　1999年1月1日新修订的《中华人民共和国土地管理法》实施前，城镇居民经县政府依法批准在农村集体土地上建造的房屋，认可其为合法住房，但不得改建、拆建。

　　原有住宅属于古民居保护建筑的，可另行选址建设新房，其保护的建筑需由乡镇（街道）、城乡规划或文保部门出具证明，经公示后由村集体收回，按古民居保护相关办法处置。

　　此种情况认可认定为合法住房，但不得申请改、拆建。